新政出臺 二手房買賣流程將有重大變化 通俗版解讀來了
發布時間:2019-10-11 08:13:39 來源:中國寧波網 閱讀次數: 字體:??????

《寧波市存量房交易資金監管辦法(試行)》前天發布,將從11月15日起施行。這項新政策,由寧波市住房和城鄉建設局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯合制定,將給二手房買賣流程帶來重大變化,同時也會對二手房買賣雙方交割房款帶來重大影響。

記者通過采訪住建部門,對此新政做了個通俗版解讀。

過戶之前就要完成按揭審批

現在買賣二手房的流程一般是這樣的:

第一步,買賣雙方經房產中介撮合后,簽紙質合同、合同網簽,買方付定金。如在限購圈內買房,買方需打出限購證明。

第二步,房管部門完成合同網簽備案。買賣雙方約定時間由中介陪著到行政服務中心辦過戶、交稅,買方付首付款。賣方如還有按揭或抵押貸款,需先結清貸款。

第三步,過戶完成、不動產權證辦出,去銀行申請按揭貸款。

第四步,按揭放款,買賣雙方辦理交房手續。

而在新政施行后,二手房交易流程將是這樣的:

合同網簽-銀行對買方的按揭貸款申請進行預審-買賣雙方在銀行辦理存量房交易資金監管-房管部門對合同進行網簽備案-買賣雙方去辦過戶、交稅-銀行放款-交房。

這里面最主要的一個變化,是按揭貸款的審批提前了!現在是過戶完才去辦按揭,以后則是過戶之前就要完成按揭審批。

隨之而來的還有一個特別值得關注的變化:以往二手房交易中通過“陰陽合同”多辦貸款、少交稅的招數行不通了。貸款審批前移機制要求以網簽合同為貸款審核依據,網簽備案價格、申請貸款報批的成交價格、納稅申報價格要一致。住建部門表示,這將有助于防止偷漏稅與騙貸現象的發生。

新流程有七個方面要特別注意

按照新政,在新的二手房買賣流程中,有七個方面要特別注意。

第一,以后如果是通過房產中介買賣二手房的,必須在銀行辦存量房交易資金監管。

不通過中介,由買賣雙方自行成交的,辦不辦資金監管,則自愿。

第二,房款,包括首付款、按揭款以及一次性付款的錢、分期付款的錢,都應納入資金監管。買賣雙方與銀行簽訂資金監管協議,根據協議約定,銀行會在不同的交易環節把相應的資金劃給房東。

定金、交易稅費和中介費,由買賣雙方自行約定要不要納入資金監管。

另外,當下常見的由買方墊付、用于賣方還按揭的錢,不在資金監管范圍之內。

第三,如果是按揭購房,按揭銀行和資金監管必須是同一家銀行。

第四,辦了存量房交易資金監管后,按揭貸款審批將會前置——合同網簽申請完成后,銀行就會對買方符不符合按揭條件、能批多少貸款等作預審。

如果是申請住房公積金貸款的,則在房管部門完成合同網簽備案后、過戶及交稅前,由公積金部門做貸款預審。

新政明確,貸款銀行、住房公積金管理部門應當在受理買方貸款申請后7個工作日內,明確貸款意向或完成貸款審批;申請組合貸款的,應在9個工作日內明確貸款意向和完成貸款審批,并及時將結果告知申請人。

第五,不通過房產中介,買賣雙方自行成交,且要按揭的,同樣要貸款審批前置,必須先取得貸款銀行的貸款意向或完成住房公積金貸款審批,然后才能去辦過戶、交稅等后續交易手續。

第六,不管是不是通過中介成交,在買方取得貸款銀行貸款意向、完成住房公積金貸款審批后的5個工作日內,買賣雙方必須完成交稅、過戶申請,逾期的話,就需要重新申請取得貸款意向、住房公積金貸款審批。

第七,辦交易資金監管,免費。銀行不能就此收費,房產中介也不能借此收取代辦服務費。

二手房交易資金監管有啥好處?

那么,為什么要推行二手房交易資金監管?這是因為,現行的二手房交易流程無論對買方還是賣方,都存在著較大的風險。

簡單而言,對于賣方來說,二手房交易最大的風險是過戶辦完了、房子在法律意義上已經不是自己的了,而買方的按揭遲遲辦不下來,自己拿不到這筆占大頭的房款。到那個時候房東想拿回房子,就得由法院裁決了。

對于買方來說,最大的風險是在辦過戶之前,買方已經把定金、首付款甚至替房東還按揭的錢都給了,卻可能因為房東在外有債務、房子在過戶前被法院查封,最后拿不到房子。

二手房交易資金監管,就像支付寶一樣,保護二手房買賣雙方的利益。

按照納入交易資金監管后的二手房交易流程,買方能不能批下按揭、能批多少按揭,在過戶之前就清楚了,所以不會發生房子過戶了而房東拿不到錢的問題。

對于買方來說,有了交易資金監管,在過戶完成、拿到房子之前,付出去的錢實際上都沒到房東手上,而是在銀行存著。一旦房東方面出問題,過戶不成,買方還是能夠要回自己的錢。

需要提醒的是,買方替賣方還按揭墊付的錢,實質上相當于私下借款,無法納入交易資金監管。對于這筆錢,買方要特別注意其風險。據悉,相關部門正在就這筆錢的安全性探索、協商相關舉措,預計不久也會推出新政策。

目前已經率先試行二手房交易資金監管的只有工行、建行兩家銀行。房管部門表示,新政施行后,肯定會有更多的銀行能夠辦理交易資金監管。

最后,要提醒房產中介,不要不告訴二手房買賣雙方有交易資金監管這個事,不要不經買賣雙方同意就指定交易資金監管的銀行,不要借交易資金監管或貸款審批之名收取代辦服務費用,更不準直接或間接代收代管二手房交易資金及定金。新政明確,房地產經紀機構及其從業人員在提供經紀服務過程中如在以上方面有違規行為的,由屬地住建部門約談經紀機構負責人,責令限期整改。拒不整改或整改不符合要求的,暫停網簽,記入房地產經紀機構及其從業人員不良信用記錄;情節嚴重的,取消監管服務平臺使用權限、經紀機構備案資格;造成損失的,承擔相應法律責任。

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《寧波市商品房預售資金監管實施細則(試行)》發布

主要監管對象是開發商

《寧波市商品房預售資金監管實施細則(試行)》也于前天發布,同樣由寧波市住房和城鄉建設局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯合制定。在11月15日及之后申領商品房預售許可證的樓盤,均須執行該新辦法。

這項政策主要監管對象是開發商。

相比于二手房交易資金監管政策,商品房預售資金監管對老百姓來說,作用沒那么直接。但這項政策對于購房人同樣非常重要,它可以在開發商出現問題后,依然保證樓盤后續工程的建設資金,防止樓盤“爛尾”,還能夠保證購房人拿到所購房屋的產權,從而保障購房人的權益。

寧波晚報記者鐘婷婷周科娜





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